Вокруг экономики девелоперских проектов существует множество мифов, однако важно узнать позицию самих застройщиков.
Из чего же на практике складывается стоимость жилья, какие расходы несёт девелопер и как формируется маржинальность проектов.
Сегодня — взгляд и перспектива ГК «Сумма Элементов»
— Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра?
Максим Лучников, коммерческий директор ГК «Сумма Элементов»:
"Я бы выделил четыре основных блока.
Первый — стоимость приобретения или содержания земельного участка.
Второй — прямые расходы на строительно-монтажные работы и генподряд. Ключевое значение здесь имеет наличие или отсутствие у девелопера собственных производственных мощностей (заводы ЖБИ, асфальтобетонные узлы и т.д.).
Третий — расходы на оплату труда и содержание управленческой команды.
Четвертый — стоимость обслуживания проектного финансирования, которая напрямую зависит от текущей ключевой ставки и условий кредитного договора".
— Можно ли говорить о высокой маржинальности девелоперского бизнеса в текущих условиях?
"Уровень маржинальности варьируется в зависимости от структуры активов и финансовой модели конкретного девелопера. Высокий показатель возможен при условии вертикальной интеграции: наличие собственного земельного банка, собственных строительных мощностей и диверсифицированного управления затратами на персонал.
В сценарии, при котором девелопер работает исключительно на заемные средства, не обладает собственными производственными фондами и зависит от рыночного ценообразования генподряда, рентабельность находится на минимально допустимом уровне, а риски выхода в отрицательную зону существенно возрастают".
— Какой уровень прибыли сегодня считается нормой?
"Ключевым критерием оценки является коэффициент покрытия долга денежными потоками (LLCR).
В текущих макроэкономических условиях оптимальным является показатель 1,25. При снижении коэффициента ниже отметки 1,2 проект может классифицироваться как высокорискованный, что может повлечь за собой требование кредитора по пересмотру условий сделки в части увеличения залоговой массы или снижения суммы кредитного плеча.
Пороговое значение LLCR является унифицированным для всех ценовых сегментов, разница заключается в источниках достижения этого показателя: в массовом сегменте за счет скорости наполнения эскроу-счетов, в более высоких классах — за счет величины среднего чека".
