Вокруг экономики девелоперских проектов существует множество мифов, однако важно узнать позицию самих застройщиков.
Из чего же на практике складывается стоимость жилья, какие расходы несёт девелопер и как формируется маржинальность проектов.
Сегодня — взгляд и перспектива компании «Расцветай Столица»
— Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра?
Сергей Шашурин, директор компании «Расцветай Столица»:
"Сегодня стоимость квадратного метра складывается из нескольких ключевых составляющих.
Это затраты на получение и корректировку разрешительной документации, стоимость проектных и строительно-монтажных работ, а также расходы, связанные с банковским финансированием проектов. Заметно выросла доля коммерческих расходов — на рекламу, маркетинг и агентские вознаграждения.
Кроме того, в стоимость закладываются расходы на подключение к инженерным сетям и выполнение обязательств перед Городом по социальной и транспортной инфраструктуре".
— Можно ли говорить о высокой маржинальности девелоперского бизнеса в текущих условиях?
"Уровень маржинальности варьируется в зависимости от структуры активов и финансовой модели конкретного девелопера. Высокий показатель возможен при условии вертикальной интеграции: наличие собственного земельного банка, собственных строительных мощностей и диверсифицированного управления затратами на персонал.
В сценарии, при котором девелопер работает исключительно на заемные средства, не обладает собственными производственными фондами и зависит от рыночного ценообразования генподряда, рентабельность находится на минимально допустимом уровне, а риски выхода в отрицательную зону существенно возрастают.
В условиях общего роста цен, индексируется стоимость всех составляющих себестоимости девелоперского продукта.
Это затраты, связанные с проектной и разрешительной документацией, строительные материалы и работы, в том числе технологическое присоединение к инженерным сетям.
Сегодня мы видим динамику роста коммерческих расходов: из-за снижения ликвидности квартир, девелоперам приходится больше платить агентам, активнее вкладываться в рекламу и субсидировать ипотечные ставки для покупателей.
Отдельно стоит выделить затраты на социальные объекты. Девелоперы обязаны строить детские сады, школы и т.д., или компенсировать их возведение.
При этом строительство социальных объектов зачастую экономически выгоднее для компании, чем выплата компенсации, но в большинстве проектов отсутствует возможность разместить такой объект на участке. Кроме того, затраты, связанные с оплатой ВРИ также систематически индексируются.
Все эти инфраструктурные расходы за последние годы выросли кратно.
В текущих условиях маржинальность девелоперского бизнеса имеет тенденцию к снижению, как и во многих других отраслях экономики. Рост затрат, жёсткие требования банков, длительные сроки реализации проектов при высокой ключевой ставке, а также чувствительность спроса к экономическим колебаниям давят на рентабельность.
Сегодня девелоперы работают с умеренной, а в массовом сегменте — с низкой маржинальностью".
— Какой уровень прибыли сегодня считается нормой?
"Для девелоперского проекта, ориентиром рентабельности по прибыли является показатель 10%–15%.
Это средний показатель по рынку. При этом в массовом сегменте жилья маржинальность ниже — ближе к нижней границе этого диапазона или даже ниже.
В бизнес-классе и элитном сегменте маржинальность, как правило, более 15%".
