Вокруг экономики девелоперских проектов существует множество мифов, однако важно узнать позицию самих застройщиков.
Из чего же на практике складывается стоимость жилья, какие расходы несёт девелопер и как формируется маржинальность проектов.
Сегодня — взгляд и перспектива ГК «А101»
— Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра?
Михаил Разин, руководитель отдела развития инвестиционных проектов ГК "А101":
"Стоимость квадратного метра сегодня складывается из нескольких ключевых составляющих, прежде всего это цена земельного участка, причём в Москве и Московской области существенную долю в себестоимости занимает смена вида разрешённого использования, затем идут затраты на подключение к сетям и строительно-монтажные работы, нагрузка по возведению социальной инфраструктуры, а также финансовые расходы по проектному финансированию.
Из-за удлинения сроков согласования архитектурно-градостроительного решения в Москве растёт временной промежуток от покупки участка до получения разрешения на строительство, что в свою очередь ведёт к увеличению затрат по бридж-кредитам.
За последние годы сильнее всего выросли финансовые расходы вследствие повышения ключевой ставки — например, в части проектного финансирования. Один из ключевых факторов — стоимость бридж-кредитов остаётся для застройщиков высокой, при этом заметно увеличились затраты на смену вида разрешённого использования.
Отдельно стоит выделить социальную нагрузку в Московском регионе, хотя и в наших проектах в Ленобласти мы ощущаем особую ответственность за это направление инфраструктуры.
На фоне инфляции подорожали строительные материалы и комплектующие, такие как бетон, сталь, плитка и дерево, одновременно с этим возросли трудозатраты и ставки на рабочую силу из-за дефицита квалифицированных кадров в строительной отрасли".
— Можно ли говорить о высокой маржинальности девелоперского бизнеса в текущих условиях?
"Говорить о высокой маржинальности девелоперского бизнеса в текущих условиях сложно, поскольку инфляция и рост процентных ставок давят на себестоимость, а снижение темпов продаж влияет на показатель чистой прибыли по проектам.
Снижается показатель покрытия долга денежным потоком, и банки требуют собственного участия в проектах, которого у застройщиков часто нет.
Поэтому в течение 2025-го и 202-го годов мы наблюдаем попытки многих девелоперов продать свои проекты для повышения ликвидности.
В отдельных случаях, например при работе с крупными ликвидными площадками, премиальными объектами или при успешных предпродажах, маржинальность может оставаться на приемлемом уровне, но в среднем по рынку она заметно "сжалась".
— Какой уровень прибыли сегодня считается нормой?
"Уровень прибыли в процентах, считающийся нормой для девелоперского проекта, зависит от множества факторов: условия покупки проекта, будь то единовременный платёж, рассрочка или доля в проекте, условия проектного финансирования, темпы и цены продаж в каждом конкретном случае, качество продукта и политику управления себестоимостью проектной командой.
Условно по сегментам распределение выглядит так: в массовом сегменте маржинальность составляет 8-15%, в комфорт-классе — 10-20%, а в бизнес-классе — 15-20%. Причём отдельные локации способны обеспечивать и более высокую доходность".
