⬇️Вокруг экономики девелоперских проектов существует множество мифов, однако важно узнать позицию самих застройщиков.
Из чего же на практике складывается стоимость жилья, какие расходы несёт девелопер и как формируется маржинальность проектов.
📌 Сегодня — взгляд и перспектива компании КОЛДИ
⚡️ — Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра?
©️ Илья Степанищев, руководитель отдела развития инвестиций КОЛДИ:
В профессиональной девелоперской практике структура стоимости квадратного метра складывается из нескольких ключевых компонентов. Наибольшую долю занимают строительно-монтажные работы, включая оплату труда.
Существенным элементом является стоимость земельного участка — в среднем около 20%. Также значимую роль играют расходы на банковское финансирование, налоговые платежи, проектирование, PR и маркетинг, а также прочие сопутствующие затраты. При этом средний доход девелопера, как правило, находится на уровне порядка 15-17% от стоимости проекта.
Если говорить о динамике затрат за последние годы, можно выделить несколько наиболее быстро растущих статей:
— стоимость заемного финансирования. Поскольку приобретение площадки и реализация проекта в значительной степени опираются на банковские кредиты, расходы на обслуживание долга (проценты и комиссии) занимают все большую долю в себестоимости. Высокий уровень ключевой ставки ограничивает возможности для их снижения;
— инженерная подготовка территорий. Речь идет о реконструкции и выносе инженерных сетей — электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, канализации и др. Высокая плотность застройки и ужесточение требований к инфраструктуре требуют значительных вложений в эту часть проекта;
— стоимость земельных участков. Дефицит качественных площадок усиливает позицию продавцов и приводит к росту цен. Этот фактор особенно чувствителен в премиальном и элитном сегментах, где проекты концентрируются в центральных районах с ограниченным предложением.
⚡️ — Можно ли говорить о высокой маржинальности девелоперского бизнеса в текущих условиях?
Что касается маржинальности девелоперского бизнеса, в текущих условиях говорить о сверхвысокой прибыльности не приходится.
Рост себестоимости, удорожание финансирования и регуляторные требования оказывают давление на экономику проектов.
⚡️ — Какой уровень прибыли сегодня считается нормой?
В среднем нормальным уровнем прибыли сегодня считается диапазон порядка 10–20%, при этом около 15% можно рассматривать как сбалансированный ориентир для устойчивого проекта.
Маржинальность варьируется в зависимости от сегмента: в массовом и комфорт-классе она, как правило, ниже за счет высокой конкуренции и чувствительности спроса к цене, тогда как в бизнес- и премиум-сегментах возможны более высокие показатели, компенсирующие повышенные риски и затраты на вход в проект.
