Вокруг экономики девелоперских проектов существует множество мифов, однако важно узнать позицию самих застройщиков.
Из чего же на практике складывается стоимость жилья, какие расходы несёт девелопер и как формируется маржинальность проектов.
Сегодня — взгляд и перспектива девелоперской компании «Север»
— Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра?
Михаил Мельников, заместитель директора по девелопменту девелоперской компании «Север»:
Стоимость складывается из нескольких ключевых факторов: себестоимости строительства (материалы и услуги подрядчиков), цены земельного участка, затрат на подключение к инженерной инфраструктуре и финансовых расходов (проценты по кредитам и проектное финансирование).
Также учитываются административные, маркетинговые и коммерческие затраты.
Существенную долю в структуре стоимости составляют обязательные платежи и регуляторные требования.
Наиболее заметный рост показали строительные материалы и рабочая сила.
Существенно увеличилась стоимость финансирования на фоне роста ключевых ставок, а также расходы на инженерную инфраструктуру и подключение. В ряде регионов выросла и стоимость земли.
— Можно ли говорить о высокой маржинальности девелоперского бизнеса в текущих условиях?
Говорить о «сверхмаржинальности» сегодня некорректно.
Давление на маржу оказывают рост себестоимости, удорожание финансирования и необходимость сдерживать цены для поддержания спроса.
В результате маржинальность в большинстве проектов снизилась и стала более чувствительной к ошибкам в планировании.
— Какой уровень прибыли сегодня считается нормой?
В текущих условиях нормальной считается маржинальность на уровне порядка 10–20% в зависимости от проекта и стадии.
В массовом сегменте она, как правило, ниже из-за высокой ценовой чувствительности спроса.
В сегментах комфорт и бизнес маржинальность обычно выше за счет большей добавленной стоимости продукта, однако одновременно там выше и уровень рисков, связанных с объемом инвестиций, сроками реализации и требованиями к качеству.
