Вокруг экономики девелоперских проектов существует множество мифов, однако важно узнать позицию самих застройщиков.
Из чего же на практике складывается стоимость жилья, какие расходы несёт девелопер и как формируется маржинальность проектов.
Сегодня — взгляд и перспектива федеральной компании ГК «Ленстройтрест».
— Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра?
Денис Заседателев, генеральный директор ГК «Ленстройтрест»:
Сегодня стоимость квадратного метра формируется из нескольких ключевых составляющих: это цена земельного участка, затраты на проектирование и строительно-монтажные работы, создание социальной и дорожной инфраструктуры, проценты по проектному финансированию, а также прочие расходы — коммерческие, административные, налоговые и накладные.
В совокупности именно они определяют экономику проекта и конечную цену для покупателя.
Наибольший рост за последние годы пришелся на строительно-монтажные работы, что связано как с удорожанием материалов, так и, в большей степени, с ростом стоимости трудовых ресурсов.
Существенно увеличились и расходы на обслуживание проектного финансирования: за последние два года они выросли кратно и по объему фактически сравнялись с затратами на создание социальной инфраструктуры, что серьезно влияет на финансовую модель проектов.
— Можно ли говорить о высокой маржинальности девелоперского бизнеса в текущих условиях?
Говорить о высокой маржинальности девелоперского бизнеса в текущих условиях не приходится, по ряду проектов рентабельность находится на минимальных значениях, близких к нулю.
Девелоперы оказались в ситуации идеального шторма: снижение продаж на фоне ограниченных ипотечных инструментов сочетается с ростом затрат практически по всем статьям. При этом девелопмент — это долгосрочный бизнес, который уже не раз проходил через кризисные циклы.
В этих условиях приоритетом становится не максимизация прибыли, а минимизация потерь и сохранение устойчивости бизнеса до изменения внешних условий.
— Какой уровень прибыли сегодня считается нормой?
Нормальным для развития компании считается уровень прибыли порядка 10–12%, который позволяет приобретать новые участки и инвестировать в продукт и технологии.
В текущий момент достижение таких показателей затруднено. При этом в классах «бизнес» и «элит» ситуация несколько стабильнее за счет более устойчивого спроса и возможностей для роста цены, тогда как в массовом сегменте давление на маржу ощущается сильнее.
