В Госдуме обсуждают инициативу об обязательной психиатрической проверке продавцов жилья.
🔵Идея должна была защитить покупателей от сделок с людьми, которые не осознают свои действия из-за давления мошенников или состояния здоровья.
⬇️ На фоне инициативы о психиатрической проверке продавцов жилья эксперты сходятся во мнении — справка от психиатра фиксирует состояние только в конкретный момент, не подтверждает отсутствие давления или манипуляций и легко преодолевается мошенниками.
©️ Станислав Солнцев, управляющий партнер Юридической фирмы «Солнцев и партнеры»:
Предложенная инициатива об обязательной психиатрической проверке продавцов жилья представляет собой юридически спорный и практически малоэффективный инструмент.
Согласно разъяснениям Росреестра, обязательная проверка психического здоровья продавцов перед регистрацией сделки противоречит конституционному праву граждан на личную неприкосновенность и частную жизнь.
Позиция ведомства последовательна: внесение в закон требования о прохождении медосмотра продавцом как обязательного условия сделки правового обоснования не имеет.
Кроме того, справка от психиатра фиксирует состояние лица только в конкретный момент времени и не может служить доказательством отсутствия длительного психологического давления, манипуляций или мошеннического воздействия.
Злоумышленники, использующие схемы психологического воздействия на продавцов, вполне могут обеспечить формальное прохождение освидетельствования.
Таким образом, психиатрическая проверка в качестве обязательного требования не может стать рабочим инструментом защиты, а останется лишь формальной, легко преодолимой для недобросовестных участников оборота мерой.
Прежде чем переходить к рекомендациям, необходимо чётко понимать суть проблемы. Мошеннические схемы, по которым пожилой продавец под психологическим воздействием реализует квартиру, а затем через суд добивается признания сделки недействительной, приводят к тому, что добросовестный покупатель остаётся и без жилья, и без денег, поскольку средства, как правило, уже выведены и взыскать их не с кого.
При этом Верховный Суд РФ в Определении от 16.12.2025 по делу № 5-КГ25-174-К2 сформировал важную правовую позицию: заблуждение в мотивах и последствиях сделки не является основанием для признания её недействительной. Суд указал, что суть и последствия купли-продажи недвижимости общеизвестны.
Однако на практике суды всё ещё могут принимать разные решения, что создаёт правовую неопределённость и высокие риски для покупателей вторичного жилья.
Нарэ Лукашова, юрист:
На сегодняшний покупателю объекта на вторичном рынке недвижимости необходимо проявить должную осмотрительность, под этой формулировкой подразумевается, что объект недвижимости приобретается у собственника, который указан в ЕГРН, взаиморасчеты произведены безналичным способом, стоимость объекта недвижимости ниже рыночной не более, чем на 30%, важно запросить у продавца справку из НБКИ и ОКБ, чтобы убедиться, что финансовое положение продавца не является предбанкротным.
Что еще важно? Крайне важно проверить и предыдущие переходы права собственности на конкретный объект, то есть правоустанавливающие документы проверяются с момента возникновения права собственности на объект (это часто достаточно сложная процедура).
Итак, покупатель должен предпринять совокупность мер до заключения сделки, проверить обстоятельства продажи квартиры и минимизировать риск последующего оспаривания сделки продавцом или третьими заинтересованными лицами, чьи права были нарушены, в суде.
Судом все предпринятые меры будут обязательно учтены. Что же касается обязательного освидетельствования врачом психиатром, во-первых, огорчу читателей, наличие психических заболеваний не равно признание человека недееспособным, лишение дееспособности гражданина принимается только судом, далее данные подаются в Росреестр и соответственно далее человек не может самостоятельно распоряжаться имуществом.
Также, гражданин может стоять на учете в ПНД (психоневрологическом диспансере) и быть дееспособным и иметь право совершать сделки с собственной недвижимостью.
Итак, для сделок обязательно, не зависимо от возраста продавца запросить два вида справок из психоневрологического диспансера (о том, что человек не состоит на учете и справка об осмотре врачом-психиатром), на саму сделку, перед подписанием приглашается врач-психиатр, который дает заключение, в котором указывается состояние продавца, его намерения и о то, что он осознает и дает отчет своим действиям, НО, очень сложно в этот момент выявить не введен ли человек в заблуждение мошенниками?
Теперь в практику вошли так же такие требования: на сделке продавец присутствует с близким родственником, который пишет в произвольной форме заявление, что в курсе продажи, кем ему приходится продавец и что он не действует в интересах третьих лиц, которые ввели его в заблуждение.
Часто на сделках, с согласия сторон, ведется видеозапись. Если мы говорим про заверение сделки нотариусом – тут хочется предостеречь, нотариус отвечает финансово только в случае, если в его действиях, которые совершаются по инструкции, была допущена ошибка.
©️ Руфия Галеева, основатель «ГРР ГРУПП», юрист, эксперт по сделкам с недвижимостью, а также в области банкротства:
С ростом числа случаев продажи недвижимости под влиянием мошенников все пытаются найти волшебную таблетку или индикатор, помогающий определить мотив продавца.
Однако быть на 100 процентов уверенным в результате не возможно. Ситуации бывают разные.
Самый действенный способ покупателю обезопасить себя — это провести, то есть заказать полную проверку чистоты сделки.
Помимо оценки пакета документов, кредитной истории и финансового положения продавца туда также включается справка от психиатра (стоит ли продавец на учете). Если продавец старше 60 лет, то нужно дополнительно запросить справку от невропатолога об отсутствии или наличии заболеваний головного мозга.
Но важно понимать, что они не являются панацеей. Мошенники вполне могут играть вдолгую.
Поэтому для оценки эмоционального состояния, настоящих мотивов и осознанности действий я бы рекомендовала обращаться за характеристикой психолога (специалиста, имеющего право проводить судебную экспертизу).
