На рынке аренды Москвы разнонаправленная динамика: в апреле ставки снизились в половине районов (в отдельных локациях до -19%), при этом медианная цена по городу остаётся стабильной.
⬇️ Эксперты считают, что снижение ставок — пока локальная коррекция после перегретого периода 2023–2025 годов.
©️ Анастасия Андрейчук, эксперт по недвижимости с опытом более 12 лет, основатель центра недвижимости «Метры»:
Снижение ставок аренды в части районов Москвы я бы пока не называла полноценным изменением рынка, скорее это локальная коррекция после очень перегретого периода последних лет.
В 2023-2025 годах рынок аренды в Москве рос крайне агрессивно: на фоне дефицита предложения, высокой ипотечной ставки и ухода части покупателей с рынка в аренду собственники начали поднимать цены.
В отдельных сегментах рост был значительно выше реальной платежеспособности арендаторов.
Сейчас рынок постепенно приходит к так скажем балансу, именно поэтому мы видим такую разную динамику: где-то ставки продолжают держаться, особенно в локациях с новым жилым фондом и хорошей транспортной доступностью, а где-то собственники вынуждены корректировать ожидания, потому что арендаторы просто перестают реагировать на завышенные цены.
©️ Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet:
Основной причиной корректировки ставок эксперты называют изменения в поведении потребителей, связанные с ипотечным сектором.
Ранее высокая стоимость аренды компенсировалась для граждан значительной доходностью по банковским депозитам. В настоящее время фиксируется массовый отток средств с вкладов. Заемщики направляют эти накопления либо на прямую покупку недвижимости, либо используют их в качестве первоначального взноса, добирая остаток суммы с помощью ипотечного кредитования.
Таким образом, наблюдается переток бывших арендаторов в категорию покупателей жилья.
Вторым важным аспектом является долгосрочный эффект масштабных закупок на первичном рынке в период высокой активности. Граждане активно приобретали строящееся жилье по сниженным субсидированным ставкам. На текущий момент этот объем недвижимости массово вводится в эксплуатацию, и в квартирах завершаются отделочные работы. Значительная часть жилых комплексов, отличавшихся высокой ценовой доступностью на этапе строительства, в настоящее время полностью достроена.
Следствием этих процессов стала высокая затоваренность, которая фиксируется как в новых жилых комплексах, так и в объектах старого фонда, находившихся в хорошем состоянии и ранее сдававшихся по высоким ставкам.
Снижение арендных ставок напрямую зависит от увеличения сроков экспозиции объектов. В отличие от рынка купли-продажи, где собственники готовы ожидать покупателя от двух до шести месяцев, аренда жилья ориентирована на получение регулярного операционного дохода.
Нормативный и экономически оправданный срок экспозиции арендного объекта составляет до одного месяца.
В условиях, когда сроки экспозиции возрастают – что и наблюдается сейчас по многим объектам, – арендодатели вынуждены пересматривать ценовую политику в сторону снижения. Следовательно, корректировка ставок в меньшую сторону продолжится.
В сложившейся ситуации возможны два варианта развития событий: либо собственники будут выставлять данные объекты на продажу, увеличивая объем предложения на рынке реализации, либо они продолжат снижать стоимость аренды для привлечения клиентов.
Текущее снижение цен является временным явлением, обусловленным сочетанием краткосрочных рыночных факторов. Фундаментальный спрос на московскую недвижимость поддерживается естественными демографическими и социальными процессами: ростом населения, притоком студентов, созданием новых семей и изменением жилищных условий граждан. В силу этих причин сектор аренды в столице сохраняет статус стабильно высокодоходного бизнеса в долгосрочной перспективе, а текущую ситуацию следует рассматривать как временный дисбаланс.
