Как попал «серый рынок» апартаментного жилья?
Говоря о падении продаж застройщиков, мы игнорируем внезапно немаленький (уже!) кусок рынка, который находится в тени. Это — серые апартаменты, но не те, которые «почти жилье» и от понятных застройщиков, а малые площади реконструируемых бц (часто вырезкой этажей в структуре функционирующей «цешки»), которые расплодились массово именно в прошлом и этом году.
❓Что это такое? Проекты со сложной документацией, емкостью 10-50-100 апартов в старых реконструируемых офисых и промышленных зданиях.
Сколько их в Москве? Много. Запрос «жилье до 5 млн руб.» в Циане дает ответ, что на сегодня в продаже порядка тысячи лотов (почти все там — разного рода «лофт-апарт-реконструкция»). Но это не весь объем.
⁃ Для каждого объекта выставляется в продажу только набор типовых,
⁃ До 5 млн. стоят только малые площади (а в таких проектах есть и большие).
❗️Таким образом, интуитивно чувствуется, что цифру можно умножать и на десять (а то и на двадцать).
Кто их строит? Очень маленькие инициативные группы, решившие на белом коне и с малым бюджетом войти в столичный девелопмент.
В прошлом году могло быть актуально — на волне бездумного спроса легко продавались и такие странные объекты, а свой покупатель на них был.
🤫Есть ощущение, что пик вывода этих объемов пришелся именно на 2022 год — в прошлом году такие объекты можно было посчитать на уровне десятков, сейчас их неадекватно много (ройте Циан).
Формат полетел в том числе за счет популяризаторов «инвестиций в недвижимость», и в прошлом году издали смотрелся перспективно.
🧐Предполагаем, что сейчас эти объекты встали намертво по причине:
— Недоверия покупателя даже большим застройщикам (покупают только готовое)— чего уже говорить о малых и никому неизвестных с сомнительными документами;
— Падения спроса по профилю аудитории (у этих объектов был очень специфичный покупатель со странностями, немного «инвестор»);
— Плохих схем кредитного финансирования покупки на фоне субсидированного жилья и грядущих массовых скидок от крупняков.
🤬Более того, все сделано на коленке. Проблемы у всех (в отличии от цивилизованных застройщиков) одинаковые:
⁃ Продукт выглядит отвратительно;
⁃ Продукт упакован вопиюще плохо;
⁃ Ничего непонятно — жри апарты с лопаты;
⁃ Недостатки продукта обнажены;
⁃ Репутация «застройщиков» такого формата — нулевая;
⁃ Объект продают плохо мелкими ленивыми агентами или никак, но своими силами.
‼️Налицо непонимание инициаторов проектов — как работает рынок недвижимости и зачем все это надо. Оно и понятно — опытные туда не шли.
Каковы перспективы? Сложно сказать.
Вариант один: площадки будут проданы или сданы в том же формате как и было куплено (офисы, промка, торгушка), по той же — или меньшей стоимости. Без перспективы стать апартами. Одной головной болью у Москвы станет меньше!
Вариант два: кто-то все же изловчится и найдёт аргументы почему этот сомнительный формат сегодня может быть лучше жилья. А такие аргументы есть🤓.
Специальная рубрика "Треугольный метр изучает нюансы и бездны для Белой каски".
