Сооснователь и гендиректор «22/11 Девелопмент» Айман Эль-Хашем объясняет, почему рост ввода жилья перестал отражать реальное состояние рынка.
⬇️ Ввод — запаздывающий индикатор. Рост около 5% в I квартале 2026 года — это проекты, запущенные 2–3 года назад в другой конъюнктуре.
🔵Главный индикатор — новые запуски.
В 2025 году объём вывода новых проектов снизился почти на 12% (до 41,3 млн м²). В январе–феврале 2026 года стартовало 6,6 млн м² — в 1,5 раза больше, чем годом ранее, но это реализация отложенных решений, а не устойчивый разворот.
©️ Айман Эль-Хашем, генеральный директор и сооснователь компании «22/11 Девелопмент»:
Ключевое изменение связано с экономикой проектов. За последние годы доля стоимости «входа» (земля, ВРИ, инфраструктура) выросла с ~19% до ~33% выручки, финансовые расходы — с ~6% до ~17%.
При текущих ставках проектного финансирования процентные платежи в ряде проектов сопоставимы с маржинальностью по чистой прибыли. Это делает девелоперов чувствительными к срокам, темпам продаж и любым отклонениям от модели.
Эти факторы влияют прежде всего не на уже строящиеся дома, а на решения о запуске новых проектов. При высокой стоимости входа и финансирования девелоперы осторожнее выводят новые очереди, уменьшают их объем и отказываются от площадок с пограничной экономикой.
Проект, который раньше можно было запускать с расчетом на рост рынка, сегодня должен выдерживать консервативный сценарий по продажам и ставкам.
И именно здесь формируется ключевой риск. Снижение запусков в 2025 году означает, что через один-два года это неизбежно отразится на предложении.
Рынок может выглядеть стабильным по текущему вводу, но одновременно накапливать дефицит в будущей воронке проектов.
