🔵Поводом для обсуждения стало назначение Павла Поселенова гендиректором спорткомплекса. Ранее он возглавлял ПИК и «Инград» в периоды, после которых компании меняли собственников.
🔵Ранее «Лужники» уже были акционерным обществом. Но его Москва выкупила его долю и вложила в реконструкцию 26,6 млрд рублей.
⬇️Сейчас объект считается одним из главных коммерческих спортивных активов страны, что провоцирует интерес к потенциальной возможной продаже такого актива. Эксперты сходятся во мнении, что потенциал для такого развития событий уже просматривается.
©️ Эвелина Ишметова, основатель Школы Девелопера:
Государство, как правило, эффективно инвестирует в реконструкцию и первичное развитие объекта, однако плохо справляется с его коммерческой эксплуатацией на зрелом этапе.
Стадионы в Лондоне, коммерческие парки в Сингапуре прошли именно этот путь. Выросшая стоимость актива — это сигнал, что пришло время извлекать выгоду, не утрачивая при этом социальную функцию объекта. Ключевые условия: прозрачный конкурс на право управления, публичный договор сроком 20–30 лет и четко прописанные нормативы доступности — например, обязательство сохранять не менее 30% времени для льготных и бесплатных категорий пользователей.
Реальный коммерческий интерес сосредоточен в прилегающих территориях: гостиницы, апартаменты, ритейл, общепит, парковки. Крупный спортивный объект с постоянным событийным календарем — это гарантированный трафик, который для девелопера означает снижение рисков и предсказуемую арендную доходность.
Помимо классической модели «аренда квадратных метров», есть и менее очевидные источники дохода. Если при объекте работает спортивная академия, то продажа воспитанных ею спортсменов в профессиональные клубы — включая международные — становится самостоятельной статьей выручки, которая органично дополняет инфраструктурный бизнес.
❗️Рисков несколько, и каждый из них требует отдельной проработки на уровне договорных условий:
🔵Главный — потеря доступности. Объект, воспринимаемый горожанами как народный парк, под давлением коммерческих интересов легко превращается в закрытую или дорогостоящую инфраструктуру.
🔵Следующий риск — повышение капитализации прилегающей среды. Малый бизнес, сложившийся вокруг объекта за годы: небольшие кафе, прокаты инвентаря, локальные сервисы, — окажется под давлением со стороны сетевых операторов, готовых платить значительно больше за аренду.
🔵Наконец, существует риск недоинвестирования. Если договор не содержит жёстких требований по техническому обслуживанию и обновлению, у оператора возникает стимул экономить на капитальных вложениях, особенно в конце срока аренды. В результате государству в какой-то момент придется вновь финансировать реновацию за счёт бюджета.
Все три риска управляемы — но только если они предусмотрены и купированы на этапе структурирования сделки. Наиболее осторожной моделью остается концессия с сохранением государственной собственности на объект.
©️ Юлия Токарева, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP:
Для девелоперов и институциональных инвесторов крупные городские комплексы после реконструкции — это, как правило, не классический спекулятивный девелопмент, а квази-инфраструктурный актив с длинным предсказуемым, но умеренным доходом.
Интерес к таким активам поддерживается трендом на создание многофункциональных кластеров: жилье, коммерция общественные функции, где сильный городской якорь (стадион, парк, спорткластер) повышает ценность прилегающей застройки. Для девелопера это способ монетизировать не только сам объект, но и территорию вокруг него.
При этом профиль инвестора обычно иной, чем у небольших активов: крупные девелоперские группы, либо институциональные игроки, в том числе заинтересованные в имиджевой составляющей проекта. Массовому рынку такой актив малодоступен из-за крупных чеков, высокой зарегулированности и сложной структуры сделок.
Дмитрий Зайченко, гендиректор компании KENGURU PRO:
При правильной организации управленческого процесса все стейкхолдеры точно получат социальную и финансовую выгоду. Будет быстрее развиваться инфраструктура объектов, у сотрудников на местах появится больше мотивации повышать сервис и зарабатывать.
С точки зрения развития территорий вокруг таких объектов, один из восходящих трендов сейчас - спортивный туризм. Поэтому апартаменты, отели, туристическая инфраструктура – все это будет максимально востребовано.
