В первом квартале 2026 года зафиксировано 11 технических дефолтов на рынке облигаций, а девелопмент — среди наиболее уязвимых отраслей.
⬇️ Эксперты оценили риски для строительной отрасли.
©️ Эвелина Ишметова, основатель Школы Девелопера:
Основной источник денег для девелопера сегодня - это даже не продажи, а проектное финансирование от банков.
Оно обеспечивает подавляющую часть долговой нагрузки. По данным АКРА и ДОМ.РФ, на конец 2023 года на проектное финансирование приходилось 74% общего долга застройщиков, тогда как доля облигаций составляла всего 12%. Остальное — корпоративные кредиты.
Более свежие данные за 2024-2025 годы подтверждают эту картину. ДОМ.РФ отмечал, что облигации стабильно занимают лишь третье место в списке источников финансирования для девелоперов.
Для сравнения: объем открытых кредитных линий по проектному финансированию превышает 20 трлн рублей, а объем рынка облигаций застройщиков в обращении - около 600 млрд рублей. Разница колоссальная.
Тем не менее, называть облигации маржинальным инструментом тоже нельзя. Количество девелоперов, которые их выпускают, выросло почти вдвое - с 10 компаний в 2018 году до 19 к середине 2024 года (в выборке АКРА из 19 крупных игроков). В 2024 году объем размещений вырос в 4 раза до 154 млрд рублей, а в 2025 году составил около 97 млрд рублей.
Несмотря на малую долю в общем объеме долга, рынок облигаций выполняет специфическую функцию - он дает деньги на длительные сроки и позволяет рефинансировать старые долги.
В условиях, когда банки начинают «закручивать гайки» и осторожнее выдавать кредиты из-за роста рисков, доступ к публичному рынку долга становится спасательным кругом.
И именно здесь кроется главная опасность. В 2026 году застройщикам предстоит погасить по офертам и облигациям 109,3 млрд рублей, а в 2027 году - еще 103,1 млрд . Если рынок для них закроется (а технические дефолты, о которых мы говорили, как раз закрывают доступ), то даже крупный, но закредитованный игрок, подобный «Самолету», окажется в ситуации, когда рефинансировать долг нечем, а отдавать — надо.
Не дайте себе обмануться малой долей облигаций в общем портфеле застройщиков. Это не «оптимистичный» факт, а факт, указывающий на уязвимость лидеров рынка.
Когда говорят о рисках дефолтов в девелопменте, речь идет не о тысячах мелких контор, которые лопнут незаметно. Речь идет о дюжине крупнейших компаний, на которых завязаны стройки в десятках регионов и судьбы сотен тысяч дольщиков. И именно их долги в 2026 году войдут в зону турбулентности.
©️ Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами:
На самом деле, давит все: внешние факторы, дорогое финансирование, новостной фон, отсутствие льготной ипотеки и сильное снижение продаж, и это выливается в технические дефолты, потому что девелоперы в следствие высокой ключевой ставки были вынуждены занимать по рынку, предлагая высокую доходность.
Обеспечивать эти облигации погашением в отсутствие продаж тяжело.
И мы видим, как банк ВТБ в данном случае избавляется от своего девелопера (Галс Девелопмент). Рынок девелоперов остывает, держателей облигаций предостерегают осторожнее инвестировать в эти бумаги.
В настоящий момент доходность по облигациям выше 20% и тут каждый сам для себя принимает решение принимать ли эти риски, инвестируя в девелопера или купить, допустим, ОФЗ с доходностью 13-14%.
Евгений Бурденюк, основатель девелоперской компании «Отелит», региональный представитель РСТЦ:
Рынок облигаций сигнализирует тревогу: 11 технических дефолтов в первом квартале 2026-го, безусловно это говорит о том, что девелопмент в зоне риска.
Долговая нагрузка выросла в 2–3 раза, ставки по проектному финансированию 16–18%, разрыв между долгами и эскроу — 62%. Скажу честно, за 20 лет в «Отелит» мы видели многие кризисы, но текущий, на мой взгляд, самый коварный.
Да, сектор уязвим. Крупные публичные девелоперы нарастили долг в 2–3 раза, обслуживание съедает 20–30% выручки.
Массовых банкротств не будет (ТОП-10 устойчивы), но 20–30% среднего звена рискует: задержки вводов, низкие продажи, маржа ниже 10%.
Хуснуллин предупреждал: при ставке 16%+ доля рискованных вырастет до 30%.
Главные факторы давления:
1. Дорогое рефинансирование (40% нагрузки). Ставки 16–18% на ПФ, облигации 18–22%. Обслуживание долга выросло на 50–70% за год.
2. Снижение продаж (30%). Отмена льготной ипотеки, рост цен — продажи -15–20%. Эскроу не покрывают кредиты.
3. Себестоимость +25% (20%). Зарплаты, логистика, материалы. Долг перед банками растёт быстрее поступлений.
4. Налоговая нагрузка и погашения (10%). НДС 22%, земля +30%, пики выплат в 2026–27.
Последствия:
1. Новые запуски -30–40%. Фокус на текущих проектах, заморозка 20–25% планов.
2. Консолидация (15–20% рынка). ТОП-10 поглотят слабых, смена контроля над 10–15% проектов.
3. Уход 10–15% игроков. Средний бизнес не потянет — банкротства или слияния.
Как девелоперам пережить 2026-й
1. Оптимизация ПФ. Переход на ЗПИФы/партнёрский капитал — минус 5–7 п.п. по стоимости.
2. Распродажа запасов. Фиксировать эскроу сейчас, минимизировать новые долги.
3. Себестоимость -15%. Модулька, роботы, BIM — реально, окупается за проект.
4. Диверсификация. Коммерция (склады, ТЦ) устойчивее жилья при спаде.
2026-й — тест на прочность. 70% выживут, 20% консолидируются, 10% уйдут.
Массовых дефолтов не будет — банки и топы подхватят проекты. Рынок станет здоровее: меньше долгов, больше эффективности.
